京都市の新築一戸建て分譲住宅は2000万円台で購入できる？

 

京都市で理想の新築戸建てを実現するポイント
分譲住宅は購入価格が決まっているので家づくりがスムーズに進みます 高断熱住宅は新築時の建築費は嵩みますが、暮らし始めてからの光熱費は抑えられます 高断熱＋自然素材の内装は快適な室内環境を生み出します

 

新築一戸建てを手に入れる方法には、注文住宅を建てる方法と、分譲住宅を購入する方法があります。どちらにも良い点と難しい点があります。スーモなどの住宅ポータルサイトには、分譲住宅や中古住宅の情報や購入者からの口コミが数多く掲載されていますが、どの方法が理想の家の実現に繋がるのでしょうか？

京都市内の2000万円台前半の新築一戸建て分譲住宅は主に狭小住宅

出典：京都市情報館　京都市のあらまし（行政区）

京都市内の新築一戸建て分譲住宅は、区によって価格相場に違いがありますので、区別に見ていきましょう。

京都市の新築一戸建ての区別価格相場
左京区	10件	3,980〜7,999万円
下京区	1件	3,980〜3,980万円
山科区	1件	3,580〜3,980万円
西京区	6件	3,499〜4,899万円
東山区	1件	3,499〜3,499万円
北区	26件	3,480〜7,680万円
上京区	6件	3,299〜5,080万円
右京区	24件	2,899〜5,499万円
中京区	4件	2,899〜5,099万円
南区	2件	2,399〜3,699万円
伏見区	26件	2,299〜4,480万円

この表の数字は2023年2月時点で住宅ポータルサイトアイフルホームズに掲載されている数字です。様々な規模や住宅性能の住宅が含まれているので、価格帯に幅があります。

京都市の新築一戸建ての区別価格の幅
左京区	118件	2,880〜3,980万円
下京区	32件	3,180〜1億800万円
山科区	74件	3,580〜2,495万円
西京区	120件	2,780〜7,940万円
東山区	12件	3,499〜9,580万円
北区	157件	2,380〜7,680万円
上京区	43件	3,299〜1億4,800万円
右京区	183件	2,280〜6,480万円
中京区	47件	2,899〜6,980万円
南区	93件	2.499〜4,580万円
伏見区	209件	2,299〜9,880万円

この表の数字は2023年2月時点で住宅ポータルサイトスーモに掲載されている数字です。

両方の表を見ていくと、京都市内の複数の区には2000万台前半の物件があります。ただ、2000万台前半で、駅から徒歩圏内にある地域に「一般的な4人家族がゆったり住める規模の一戸建て」を新築するのは難しいと考えられます。

京都市内で、2000万台前半の価格の新築戸建て住宅には、バスを利用する地域であったり、狭小住宅であったりするケースが多く見受けられます。4人家族が暮らす一般的な住宅は、地方による違いはありますが、全国平均ではおよそ30坪です。

古い統計ではありますが京都市の建築統計調査では、木造住宅の平均床面積は、2017年の時点で87,3㎡（およそ26坪）でした。

一方、狭小住宅は、1～15坪程の規模の住宅を指します。特に京都市内では、間口が狭く奥行きが長いウナギの寝床のような敷地が多くあります。このような敷地に、3階建ての家にし、総床面積を拡げる住宅が狭小住宅です。

同じ地域であれば一般的な規模の住宅より費用を抑えられます。ただ、狭小住宅は利便性の良い土地に多い住宅なので、土地代が嵩み30坪の住宅より高額であることも珍しくありません。

それを考えると、京都市内の利便性の良い地域には、狭小住宅であっても2,000万前半という価格で新築一戸建てを購入できる可能性は低いです。

特に京都市内でも、中京区などの利便性の良い地域や、北区や東山区にある閑静な高級住宅街にある土地の価格は高額です。一方、静かな住宅街が多く、物価も庶民的である左京区や上京区には、京都の平均的な価格の土地が多くあります。

分譲住宅は土地代も価格に含まれるので、同じ住宅であったとしても、地域によって価格が変わってくるのはその為です。

土地以外に分譲住宅の価格に影響する要素

住宅の価格は社会や経済の情勢にも影響は受けますが、それ以外に直接価格に影響する要素は土地の価格と住宅のグレードの違いによる建築費です。同じ規模の住宅であっても、大きな価格の幅が生まれます。それではどのような要素が建築費に影響するのでしょうか？

分譲住宅と注文住宅を比較した場合、分譲住宅だから注文住宅より高いということはなく、その逆もありません。どのようなグレードの住宅であるのかということが、分譲住宅の価格や、注文住宅の建築費に影響します。

省エネ性

エネルギーの消費を抑えて、快適で健康な暮らしができる室温を維持する為には、断熱性と気密性の高さが必要です。また、エネルギーを家庭で創り出したり、そのエネルギーを電気として蓄えたりできる設備、電気の消費量を抑える電気製品なども省エネに役立ちます。

新築時にこれらの性能を高くし、設備機器を多く採り入れれば採り入れるほど、建築費は嵩みます。

メリット

• 家の中に温度差がなくなるので快適に過ごせる
• 幼い子どもや高齢者がいる家族であっても、全員が健康を維持しやすくなる
• 暮らし始めてからの電気代が抑えられる
• 省エネ対象の国の補助金を受けられる

デメリット

• 建築費が嵩む

現在、日本国内では住宅の断熱化を推進していますが、建築基準法で義務付けられている訳ではありません。300㎡以下の戸建て住宅の場合、建築主に対しては性能向上努力義務、建築士に対しては説明努力義務が課せられているだけです。

• 建築主の性能向上努力義務
• 建築士の説明努力義務

引用：国土交通省　建築物省エネ法について

その為、夏は暑く冬は寒い室内環境になると考えられる必要最小限の断熱性で戸建て住宅を新築することもできます。

出典：国土交通省　省エネ住宅で節約できる年間の光熱費

このような住宅と、ZEHの設備費も含めた建築費を比較すると、300～500万円の差があります。ただ、国土交通省の調査では、年間に5万円以上光熱費を節約できることが分かっています。従って、十数年で建築費の差額は回収でき、その後はプラスに転じるという考え方ができます。

耐震性

地震の多い日本において住宅の地震への対策は必須です。日本の法律では、耐震という方法が基本になっていますが、この他に免震や制震という対策もあります。耐震には1から3の等級があり、建築基準法には、最も耐震性の低い等級1が義務付けられています。

それ以上にすることは建築主の自由なので、等級を2や3にすることも、さらに免震や制震装置をプラスαすることもできます。

メリット

• 大地震が発生した際に住宅が受ける被害がほとんどない

耐震等級1は、人命は失われないということを目的に定められている基準で、住宅が地震からの影響を受けないという基準ではありません。その為、地震の規模によっては倒壊する恐れがあります。

その結果、住宅を新築すると共に、失われた家財を調えなくてはならず、生活の再建に高額な費用が発生します。一方、被害がない住宅ではそのような状況を回避することができます。また、精神的なショックが抑えられるという面も地震後の生活の助けになります。

デメリット

一般的な30坪程度の規模の住宅が耐震等級3を取得する場合、申請費用なども含めて耐震等級1の住宅より数十万円建築費用が嵩みます。併せて、免震装置を採用した場合には200万円以上かかることもあります。

地震への備えをする為には、最低でも耐震等級2以上の耐震性を持たせることが大切です。

地震などに対する強さ（構造の安定）概要

最低等級である等級1（建築基準法レベル）として次の目標を設定しました。

損傷防止

数十年に一回は起こりうる（すなわち、一般的な耐用年数の住宅では１度は遭遇する可能性が高い）大きさの力に対しては、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないこと

倒壊等防止

数百年に一回は起こりうる（すなわち、一般的な耐用年数の住宅では遭遇する可能性は低い）大きさの力に対しては、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないこと

そして、等級が高くなるにつれて、より大きな力に対して目標が達成されることを表しています。

引用：一般社団法人住宅性能評価・表示協会　地震などに対する強さ

外装建材と内装素材

外観に使う建築資材によって住宅の印象が変わります。外観デザインと調和する色や質感を持った外壁や屋根は住宅の印象をより良くします。

内装に使う素材は、室内の居心地の良さに繋がります。壁や天井、床は意識していなくても常に目に入ってきますので、好みに合った質感や色が居心地の良い部屋を生み出します。

また、内装に使う素材は家の中の環境に大きく影響します。木材や塗り壁、畳などの自然素材には、調湿や蓄熱という働きがあります。

調湿性＝家の中の湿度を適正にする

• 高湿を防ぎ、カビやダニを予防することによってきれいな空気を維持しやすくします
• 乾燥を防ぎ、粘膜や髪、肌を保護します
• 体感温度と室温の差がなくなるので、冷暖房の涼しさや暖かさをそのまま感じられます

蓄熱＝太陽の熱を保持できる

• ヒヤッとしない
• 暖房を切っても急激に室温が低下しない

この他にも自然素材には、柔らかさがあるので子どもが転んでも深刻な事故になりにくい、足腰に負担がかかりにくい、紫外線を吸収するので目に優しいなど、たくさんの良さがあります。

この他に、キッチンや浴室などの住宅設備機器のグレードや、特殊な間取りなども建築費に影響します。そして、注文住宅の場合、それらの要素を予算内でバランスよく配分しなくてはならず、そこが最も難しい部分です。

一方、分譲住宅の場合、土地と建築費が込みで表示されるので、「家族の希望を叶える為に必要な建築費に影響する要素」を予算内で配分する難しさがありません。家族の希望を満たす分譲住宅の中から、予算に見合う住宅を見つけられれば、家づくり計画がスムーズに進みます。

6000万円以下で購入できる太陽光パネルを搭載した高断熱・高気密住宅

6月に完成予定の利便性が良い地域に建つおしゃれで高性能な住宅です。

京都市の中でも利便性や環境の良さで人気が高く、2022年度から地価が上昇している北区内です。地下鉄北山駅から徒歩13分という理想的な立地条件です。

5000万円以下で購入できるUa値0,42以下　HEAT20 G2以上の高断熱住宅

光が降り注ぐ吹抜リビングとアウトドアリビングのある省エネ快適分譲住宅

アウトドアリビングのある省エネ快適分譲住宅

豊かな自然に恵まれた左京区に建つお家時間を楽しめる住宅です。内装には自然素材が使われ、オール電化、全館空調を備えています。

分譲住宅には、完成後の住宅を実際に見てから決められることと、予算の割り振りに悩まされないという良さがあります。外観や内装デザインが家族の好みに合い、家族の理想とする快適な環境が調えられる住宅性能と、家族のライフスタイルに合う間取りを備えた分譲住宅と出会えれば、理想の家が手に入ります。

京都市の高断熱住宅　モデルハウス見学＆家づくり相談会

季節の変化に応じて、常に「少ないエネルギーで快適な室温が維持される高断熱なモデルハウス」をご紹介します。24時間365日　夏でも冬でもエアコン1台で快適な暮らしができる住宅です。お家時間を楽しめる広々としたウッドデッキや、家族が自然と集まりたくなる明るいLDKを体感なさってください。

低燃費快適分譲住宅「アウトドアリビングのあるお家」　幡枝中央モデルハウス見学＆家づくり相談会

• 日程       2023年1月30日（月）～ 2月10日（金）
• 場所       京都市左京区岩倉幡枝町
• ご予約はこちらからお送りいただけます。

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〈施工事例〉

三都の森は京都市左京区のハウスメーカーです。

地元に密着し、自社一貫施工で京都市での家づくりをサポートしております。

「美しい京都市の景観に合う自然素材を使ったおしゃれな家」、「高性能・低燃費・ローメンテナンスで長く愛着をもって暮らしを楽しめる家」をご希望の方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

〈お問い合わせ〉

※三都の森はお預かりしたお客様情報を厳重に管理し、資料・イベント案内のお知らせ・お問い合わせへの連絡以外には使用致しません。ご安心下さい。

京都市左京区にはモデルハウスが複数ございます。工業化製品をできるだけ排除した心地よい家を体感できますので、ぜひご家族でお越しください♪

ご家族との出会いと家づくりが大好きなスタッフが、お待ちしております。

〈モデルハウス〉

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