京都市の土地価格の推移と住宅地の価格ランキング   

京都市の土地の価格はコロナ発生時期を境に変化が起こりました。商業地の土地価格の変化ほどではありませんが、住宅地でも郊外へ移り住む人が増えたことからわずかに下落しました。ただ、どちらも2022年からは再び上昇しています。

今後は社会や経済の変化、2022年に終了する生産緑地などによって土地の価格は変わっていくのでしょうか？

コラムのポイント
京都市ではコロナ以前とコロナ以降で土地選びの傾向が変わってきています 2022年に、土地の価格に影響すると言われた生産緑地の終了による変化は今のところ見られません 土地選びには価格と利便性や環境の良さを考え併せることが大切です

京都での住宅用土地選び傾向の変化

住宅を新築する人にとって、土地の価格は家づくり費用に影響する問題です。同時に家を建てる場所は、家族の暮らしやすさを大きく左右します。建築費を圧迫されない価格であり、家族にとって最適な利便性、土地周辺の自然環境や治安の良さを備えている土地が理想の暮らしを叶えます。

京都だけではありませんが、国内の都心部ではコロナの影響によって、経済や社会の情勢が変わり、それに伴って土地選び傾向の変化が起こりました。そして土地選び傾向の変化が、土地価格の変化に繋がります。人気のある土地の価格は上昇し、人気のない土地の価格は下落していくからです。

コロナ以前の京都市の土地選びの傾向

京都市では、コロナ発生までは、上京区や中京区、下京区、北区といった京都市の中でも中心部である土地に住宅を建てる人が増え続けていました。京都市には中心部に近いほど、生活の利便性が向上することと、中心部であっても自然環境の良さがあるという魅力があるからでしょう。

ただ、家庭の経済的には、そのような地域は、郊外に比べて土地の価格が高額で、手が出にくいという問題がありました。ところが、2013年からの日銀の緩和政策によって住宅ローンの金利も引き下げられた為、中心部の土地にも手が届きやすくなったのです。

その結果、京都市、中でも上京区や中京区、下京区、北区などの中心部にある土地の価格は、緩やかに上昇し続けました。

また、商業地においては、2013年以降、2021年に行われたオリンピックに向けて、観光客用のホテルが多く新築された為、急激に土地の価格が高騰しました。その結果、その周辺の住宅地の価格が上昇するという現象も起きました。

コロナ発生後の京都市の土地選びの傾向

東京でもコロナによるテレワークの増加によって、郊外への住み替えをする家族が増えましたが、京都市でも中心部から京都府内の郊外の土地へと移り住む人が増えました。中心部では住宅ローンの金利が下がったとはいえ、土地の価格は高額です。その為、同じ予算で家を建てる場合、郊外に建てるほどゆとりのある面積の家は建てられません。

そのような居住性より利便性を優先した住まいでは、在宅ワークが増えると、家族間にストレスが生まれてしまうことがあります。例えば、リビングを広くとる為に書斎をあきらめたというような間取りでは、仕事に集中できる環境、仕事をしている人がいても家族の行動を制限されない環境が調えにくいからです。

その結果、中心部を離れ、郊外にゆったり暮らせる家を建てようと計画する家族が増えたのではないでしょうか？

2022年の京都市の土地価格ランキング

このような状況の中、家を建てる土地の価格はどのような状況なのでしょうか？

2022年の京都市の土地価格ランキング
	区	坪単価平均	地価平均
1位	京都市中京区	518万6304円/坪	156万8857円/m2
2位	京都市下京区	501万2514円/坪	151万6285円/m2
3位	京都市東山区	256万7650円/坪	77万6714円/m2
4位	京都市上京区	166万7584円/坪	50万4444円/m2
5位	京都市北区	86万4986円/坪	26万1658円/m2
6位	京都市左京区	84万2033円/坪	25万4715円/m2
7位	京都市南区	77万1570円/坪	23万3400円/m2
8位	京都市西京区	75万0720円/坪	22万7092円/m2
9位	京都市右京区	70万9907円/坪	21万4747円/m2
10位	京都市伏見区	56万1336円/坪	16万9804円/m2
11位	京都市山科区	48万5441円/坪	14万6846円/m2

 

参考の為、国土交通省地価公示・都道府県地価調査に公表されている住宅地の土地価格を見てみましょう。

 

住宅地の土地価格
中京区	西ノ京式部町50番1	国土交通省地価公示	388,000(円/m²)
	壬生土居ノ内町28番1	都道府県地価調査	335,000(円/m²)
下京区	朱雀正会町7番11外	国土交通省地価公示	278,000(円/m²)
	七条通大宮西入花畑町191番5	都道府県地価調査	270,000(円/m²)
東山区	泉涌寺門前町36番13	国土交通省地価公示	174,000(円/m²)
	泉涌寺門前町36番13	都道府県地価調査	175,000(円/m²)
上京区	新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町191番3	国土交通省地価公示	542,000(円/m²)
	室町通上立売上る室町頭町256番	都道府県地価調査	452,000(円/m²)
北区	紫野石龍町29番7	国土交通省地価公示	310,000(円/m²)
	上賀茂向縄手町44番5	都道府県地価調査	295,000(円/m²)
左京区	北白川瀬ノ内町9番	国土交通省地価公示	298,000(円/m²)
	東竹屋町通川端東入東竹屋町62番1	都道府県地価調査	318,000(円/m²)
南区	唐橋赤金町53番2	国土交通省地価公示	203,000(円/m²)
	唐橋花園町4番13	都道府県地価調査	234,000(円/m²)
西京区	牛ケ瀬奥ノ防町８６番	国土交通省地価公示	184,000(円/m²)
	松尾井戸町9番3	都道府県地価調査	190,000(円/m²)
右京区	嵯峨中又町７番３２	国土交通省地価公示	185,000(円/m²)
	常盤西町8番21	都道府県地価調査	190,000(円/m²)
伏見区	桃山毛利長門東町34番56	国土交通省地価公示	264,000(円/m²)
	向島上林町100番3	都道府県地価調査	51,000(円/m²)
山科区	御陵別所町52番16	国土交通省地価公示	153,000(円/m²)
	小野鐘付田町18番36	都道府県地価調査	156,000(円/m²)

 

出典：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 

地価公示とは

地価公示は、地価公示法第2条の規定に基づいて国土交通省が毎年1回、各地域の標準的な土地（標準地）について、1月1日現在の正常な価格を判定し、公表するものです。

都道府県地価調査とは

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令第9条に基づいて知事が毎年1回、7月1日現在の基準地（各地域で選ばれた標準的な土地）の正常な価格を判定し、公表されるものです。

引用：京都市　行財政局管財契約部資産管理課　きょうとの地価

 

生産緑地の多い北区や左京区の土地の価格の変動

新築の為に購入したい京都市内の土地でも、人気の高いエリアの中に北区や左京区があります。利便性の良さはもちろん、京都市内では比較的土地の価格が抑えられていることと、自然環境の良さが多くの人に好まれる理由ではないでしょうか？

北区や左京区には、生産緑地が多いため、自然が豊かな環境です。ただ、2022年に生産緑地が終了することから、農地を売却する人が多く出た場合、農地が宅地に替わり、生活環境も土地の価格も変化するのではないかと言われてきました。

ただ、生産緑地法は一部が改正されて、特定生産緑地制度が定められ、生産緑地は継続されることになった為、懸念されたような状況は発生しませんでした。その為、現時点で土地を購入したとしても、土地周辺の環境が急激に変化するという心配は当面ないと考えて良いでしょう。

家づくりに際して土地の価格は建築費に大きく影響します。高額な土地を購入すると建築費が圧迫されます。建築費を圧迫しないために狭小地を購入すると、家族の人数によってはゆったり暮らせない家になる恐れが出てきます。

一方、どんなに低価格で購入できる土地であっても、通勤通学に何時間もかかるような利便性の低い地域であれば、暮らしやすいとは言えない状況になってしまいます。

アメリカでの金利上昇や円安、国内の物価の上昇などの複合的な要因から、今後住宅ローンの金利は上がっていくことも考えられます。何時どの程度上がるのか、また、土地の価格はどのように変化していくのかを見極めることは、とても難しい問題です。

土地の価格や住宅ローンの変化のタイミングを見計らおうと逡巡していると、家づくりのタイミングが遅れ、高齢になるまで住宅ローンが終わらないという状態になる恐れもあります。

実際のところ、土地の価格や社会や経済の変化を、完璧に予測できる人はいません。家を建てたいと思った時には、現在から住宅ローンが終わるまでの期間の収入、子どもの教育資金、家族の将来的な計画などを綿密に作成することと、土地に関する情報を十分に調査することで堅実に進めていけます。

そして土地の調査に関しては、家づくりを依頼する工務店と共に進めることが、失敗しない土地探し、効率の良い土地探しに繋がります。

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