中古住宅をリノベーション｜失敗しないために大切な5つのポイント

 

今の住まいの住み心地に不満があるなら、リノベーションも1つの選択肢としてあるでしょう。また、中古住宅を購入して、自分好みにリノベーションする方もいますよね。リノベーションの決め手として「壁紙や床が汚くなったから」や「水栓が故障したから」など、目に見えることが要因になることが多いです。しかし、築年数が経った中古住宅は表面に表れている劣化だけでなく、構造体や断熱材の劣化などの見えない部分まで意識を向けることが大切です。

そこで今回は、京都で性能にこだわるリノベーションをしてきた『三都の森』が、中古住宅のリノベーションで失敗しないためのポイントを解説します。

 

このコラムのポイント
最初に中古住宅のリノベーションでできることを紹介します。 リノベーションを失敗しないために大切なポイントを解説します。 中古住宅のリノベーションを行うときの注意点を理解しましょう。

中古住宅のリノベーションを検討している方は、ぜひ最後までご確認下さいね♪

 

中古住宅のリノベーションでできること

【施工事例】京都市左京区｜リノベーション｜Y様邸 

 

中古住宅のリノベーション内容は多岐に渡ります。

間取り	各空間の配置変更や部屋数の増減
住宅設備	設備の入れ替えや位置変更
内装	壁・床・天井などの内装材の張り替え
ドア・収納扉	交換・塗装
窓	ガラス・サッシの交換や内窓の施工
玄関ドア	交換・塗装
断熱工事	断熱材の交換や追加
耐震工事	耐震用建材の追加
増築	建物の床面積を増やす

 

もちろん、すべての項目を採用して建物をフルリノベーションしても良いですし、建物の状態に合わせて内容を選ぶことも可能です。住み心地や予算に応じてどこまでリノベーションするのかを決めましょう。

 

リノベーションを失敗しないために大切な5つのポイント

【施工事例】京都市左京区｜リノベーション｜S様邸

 

中古住宅のリノベーションをするときに覚えておきたい「失敗しないためのポイント」を紹介します。

 

①気分が上がるデザインや機能性のものを採用する

リノベーションをするときには、新しい設備や内外装に変更しますよね。これからの家族の暮らしにとって、気分が上がるデザインや機能性を選ぶことが大切です。リノベ前の方が見た目も使い勝手も良かったということは避けなければいけません。せっかくお金をかけてリノベーションするのであれば、今まで無かった便利な設備を取り入れて生活の質を高めましょう。

 

住宅設備などを入れ替えるときは、ショールームなどに行って実物のデザインや機能性を必ず確認しましょう。外内装なども、カタログで見るだけでなくサンプルを取り寄せてもらってください。特に、外装材は室内で見るのと自然光の下で見るのでは、明るさの感じ方が大きく異なります。屋外でサンプルを見て、気分が上がる色を選ぶことがポイントです。

 

②目に見えない性能にもこだわる

目に見えるデザイン性も大切ですが、目に見えない性能にこだわることでリノベーション後の暮らしの質は大きく変わります。例えば、どんなにきれいな内装材に変更しても、断熱工事を行わないと寒い家のままですよね。壁を外してみたら、しっかり断熱材が詰まっていたから断熱工事はいらないと判断することは危険です。なぜなら、リノベーションする家が建てられたときよりも、現在の断熱基準は上がっているからです。当時よりも気象も大きく変動していますからね。目に見えない性能にもこだわって、その時々の最高基準を意識したリノベーションを行いましょう。

 

③建物の構造や築年数に合わせて耐震性の強化を

建物の耐震工事に関しても、住んでいる人にとってはリノベするべきか判断しにくい箇所ですよね。これまで問題なく住めているから大丈夫なのではと思う方もいるでしょう。しかし、建物を支える骨組みは数多くの地震などに耐えてきているため、徐々に劣化が進んでいることは間違いありません。劣化の状態は、構造体の現状や築年数を考慮して判断する必要があります。

 

ちなみに、建築基準法では次のような耐震基準が定められています。

	時期	概要
旧耐震基準	昭和56年（1981年）5月31日まで	震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことを検証
新耐震基準	昭和56年（1981年）6月1日以降	震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことに加えて、震度6強～7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないことを検証

〈参考〉自宅や周囲にある建物は大丈夫？住宅・建築物の耐震化のススメ | 暮らしに役立つ情報 | 政府広報オンライン

 

昭和56年5月以前に建てられた建物は、現在の耐震基準に比べて耐震性に不安がある建物と言うことがわかります。ただし、昭和56年6月以降に建てた建物だからと言って、耐震補強工事が不要という訳ではありません。なぜなら、新耐震基準が施行された1981～2000年5月に建築された建物を対象にした耐震診断では、次のような結果が日本木造住宅耐震補強事業者協同組合によって発表されているからです。

診断結果	割合
倒壊しない	2.4％
一応倒壊しない	11.7％
倒壊する可能性がある	21.6％
倒壊する可能性が高い	64.3％

〈参考〉木耐協調査データ　2021年3月4日発表 | お役立ち情報｜木耐協は耐震診断・耐震補強・耐震リフォームの工務店ネットワーク

 

実際に、新耐震基準後に建築した建物でも、リノベーション時に耐震補強工事をするケースは少なくありません。建物の状況をしっかりと把握して、最近基準に合った耐震性を確保する工事を行うことが大切です。

 

④ランニングコストを抑えられる省エネ性の高い住まいに

リノベーションをするなら、その後のランニングコストを抑えられるような工事内容を選びましょう。例えば、メンテナンス費用がかかりにくい素材や設備を選ぶことで、その後の維持費を大幅に削減することができます。また、節水や節電効果の高い住宅設備を選ぶことで、毎月の光熱費を抑えられてお財布にも優しい住まいになりますよね。リノベ時にかかる初期費用を抑えることも大切ですが、その後の生活を考えてランニングコストがかかりにくいような建物にリノベーションすることがポイントです。

 

⑤リノベの費用相場はわかりにくいため信頼できる会社選びが大切

リノベーションは建物によって大きく内容が異なるため、費用相場が分かりにくいという点があります。リフォーム・リノベーション会社の中には、施工規定に沿わない耐震・断熱工事を行う悪徳な業者もいることは確かです。せっかくお金をかけてリノベーションを行うのに、意味のない工事をされていたら悔しいですよね。そのため、納得できる説明と金額を明確に提示してくれる、信頼のおける会社を選ぶことが大切です。

 

中古住宅のリノベーションを行うときの注意点

中古住宅のリノベーションをするときに理解しておくべき注意点を紹介します。

 

必ずしも希望通りのリノベーションができるとは限らない

リノベーションは新築工事とは異なり、お金をかけても希望通りの間取りにできないことがあります。なぜなら、現在建っている建物をベースに間取りの変更を行うからです。大きな1部屋を作りたくても耐震性を確保するために抜けない柱や壁があり、実現できないケースもあるでしょう。希望する位置に水回りを移動できないかもしれません。柔軟な考えを持って、リノベーション会社と打合せを行いましょう。

 

思わぬ不具合により追加費用がかかりやすい

リノベーションは工事が始まってから思わぬ不具合が起こりやすいというリスクがあります。例えば、次のような事例が考えられるでしょう。

• 壁を剥がしたら配管から水漏れがあった
• 床を剥がしたら土台がかなり傷んでいた

 

このような不測の事態が起こると、工事費用が予想よりも高くなり支払いが苦しくなってしまいます。必ず起こるわけではないですが、我が家は大丈夫という考えは危険です。突発的な追加工事にも対応できるように、ある程度予備費を確保しておくことをおすすめします。

 

三都の森のリノベーションでは、このような不測の事態に対応できるように、一定の基準を設けて定額制を採用しています。工事後の追加費用が心配という方にも安心していただける内容です。気になる方はお気軽にお問い合わせくださいね。

〈お問い合わせ〉

 

住宅ローンが組めない物件もある

中古住宅を購入してリノベーションをする場合、住宅ローンを組む方も少なくないと思います。しかし、物件によっては住宅ローンが組めないことがあるため注意が必要です。建築基準法などの法律に違反して建築された建物は、基本的に金融機関からローンの承認はおりません。具体例を見てみましょう。

• 建ぺい率や容積率の規定値を超過している
• 敷地が接道義務を果たしていない再建築不可物件の場合

 

建築基準法に則って建築された建物であり、問題なく住宅ローンを組めるのか、物件購入前に必ず確認することが大切です。不動産会社やリノベ会社に聞きながら、問題がないかチェックしましょう。

ちなみに、今の住まいをリノベーションする場合はそもそも住宅ローンは組めず、リフォームローンを組むことが一般的です。リフォームローンは、住宅ローンよりも金利が高くて年数も短いため、月々の負担が多くなります。しっかりと返済額をシミュレーションしながら予算組みを行いましょう。

 

まとめ

中古住宅のリノベーションを行うと、新築住宅のような高いデザイン性の建物に生まれ変わらせることができます。ただし、表面的な工事だけでなく、目に見えない断熱性・耐震性に対する工事も慎重に検討することが大切です。信頼できる会社に工事を依頼して、「見た目・住み心地・使い勝手・コスト」のどれを取っても満足の行くリノベーションをしてくださいね。

 

京都で「住宅性能にこだわりながらおしゃれな家づくりがしたい♪」とご希望の方は、三都の森がご相談を承ります。三都の森は、高い省エネ性能で「低燃費」を、自然素材の活用で「高い快適性、ローメンテナンス」を実現する家づくり・リノベーションをしております。

京都市左京区にモデルハウスがございますので、ぜひ現地で三都の森の家の心地良さをご体感下さい！

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省エネ性能についてはもちろん、家づくりに関する疑問、不安を、お気軽にお問い合わせ下さい。

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