京都市での土地探しのポイントと価格の調べ方

注文住宅の為の土地探しは、新しい家での暮らしに大きく影響します。また、土地の価格は建築費に影響します。その為、土地探しは注文住宅の成功を左右する重要な課題です。

そして、京都市の土地探しでは、さらに他の地域での土地探しより難しい面があります。一般的な土地探しのポイントと、京都での難しさを併せて考えていきましょう。

家族の理想の家を実現する土地探しのポイント
住宅の規模、希望するエリアによって土地の価格は変わります 京都市には個人の住宅に対しても、建ぺい率や高さ制限の他にエリアに則したデザインに関するルールがあります 土地探しの際には、地域の特性を理解し家族の理想の暮らしができる地域を選ぶことが大切です

土地購入に充てられる割合の中から適切な価格の土地を選ぶ

資金計画を進める際、建築費と土地の購入費の割合を決めると思いますが、その計画の範囲内で購入できる土地を探すことが大切です。安い土地を見つけられれば、建築費に資金を回すことができますが、高い値段の土地を購入してしまうと建築費が圧迫されてしまいます。

ただ、範囲内で100％理想の条件を備えた土地を探すことは、無限の予算がない限り至難の業です。そこで土地探しを始める前には、土地に対する希望を明確にしておくことと、優先順位を決めておくことが役立ちます。

住宅の規模

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将来の人数の変化も含めた家族構成に合わせて「居住面積を満たす為に必要な床面積」を割り出します。同じ敷地面積であっても平屋と二階建て、3階建て住宅では、得られる床面積が変わります。

また、同じ敷地面積であっても、都市計画によって定められている用途地域によって、階数や建ぺい率などの制限が変わります。特に京都市では、第一種住居地域が多いので、床面積に対してゆったりした敷地が必要です。

第一種住居地域は、平屋には最高の居住環境ですが、狭い土地に3階建てを建ててできるだけ多くの床面積を抑えたい場合には、様々な制限をクリアする必要があります。

まず始めに、家族構成に応じて必要な床面積を割り出した上で、用途区域と建ぺい率と希望する居住面積、そして予算を考え併せながら、土地探しをするエリアを決めていく必要があります。

希望するエリア

通勤や通学、日常的な買い物の利便性が良い、街並みが整備されていて緑が多く治安が良いというような環境は、誰もが望む居住環境です。また、子育て中であれば、区の子育て支援センターや図書館、公園などが近くにあることや、安全な道路環境が調っている地域に住みたいことと思います。

第一種住居地域は、このような環境の調ったエリアです。その中から、通勤や通学に備えて、駅を中心に土地探しを進めていくことと思います。この場合、複数の路線が乗り入れている駅の周辺ほど、そして駅からの距離が近いほど土地の価格が高額です。

予算内で路線を乗り換えられる駅や、駅の近くに土地が見つからなかった場合に備えて、どの程度まで妥協できるかということを決めておく必要があります。主要駅ではない駅にする、駅から多少離れている土地にするというような妥協案です。

エリアによる住宅への制限を確認した上で土地を選ぶ

京都市には、都市計画の対象となる市街化区域と市街化調整区域があります。このうち、住宅を建てられる区域は市街化区域です。そして市街化区域では、個人の住宅も含むすべての建物に対して、高さやデザインなど、京都市の景観を維持する為の新景観政策の基に、様々な条例が定められています。

高さ

住宅の高さは用途地域によっても定められていますが、京都市の都市計画ではそれと並行して、独自の高さの規制が定められています。低層の市街地では10m、京町家との調和を図る市街地では15m、都心部では31mというように、地域の特性に合わせて6段階に定められています。 風致地区に指定されている地域では、風致地区内を5種の地域に分け、さらに細かな高さ制限が定められています。

建ぺい率

市街化区域の中にある風致地区では、隣家や通りとの距離を確保することと、敷地内に緑地を作り周辺の景観と調和させるために、建ぺい率と建築物の後退距離に関する基準、敷地内の緑地に関する基準が指定されています。 その為、地域によっては、家族が望む居住面積を得る為には、予定以上に広い敷地を購入する必要が出てくることもあります。

 

デザインと色

建物の形状、色、素材などに関して地域の特性に合わせた規制が定められています。 屋根は、入母屋屋根、寄せ棟屋根、切り妻屋根に限られ、日本瓦や黒色銅板など屋根材の色と素材にも指定があります。太陽光発電パネルは搭載できますが、濃い灰色，黒色又は濃紺色のいずれかの色である必要があります。 外壁材には土壁、しっくい塗り、焼杉板張り、砂壁状吹き付け、目地が目立たないタイル張りという指定があり、素材の色を活かすことや、光沢の少ない薄茶色又は灰色にすることが求められます。 ただ、それぞれの規則には緩和条件も設けられています。その場合には、緩和の内容に応じて、市が求める書類やマスタープランと共に京都市に申請をし、許可を得る必要があります。

土地探しの方法

希望するおおよそのエリアが決まったら、具体的な土地探しを始めることになるのですが、このタイミングで2つの選択肢が出てきます。

• 土地を探してから、施工を依頼するハウスメーカーや工務店を探す
• 施工を依頼するハウスメーカーや工務店を決めてから一緒に土地探しをする

土地探しの条件が厳しい地域での土地探しを有利に進める為には、施工を依頼するハウスメーカーや工務店を決めてから、一緒に土地探しをする方法が向いています。

日本国内には、利便性の良い地域とそうではない地域があります。そして利便性の良い地域は、人口密度が高く、土地の価格が高額です。その為、都心部での土地探しは、予算と土地の兼ね合いという難しい条件の下で進めなくてはなりません。

さらに京都市では、その問題に加えて、新景観政策に基づく数多くの条例が定められている為、より土地探しの難しさが増します。その為、個人での土地探しは、土地の情報集めと並行して、条例を調べることもしなくてはなりません。

一方、地元の工務店は、京都市内の土地の事情に詳しく、条例によって注文住宅に課されているルールを熟知しています。もし、先に施工の依頼先を決定し、一緒に土地探しを進めると、個人での土地探しより情報量も選択肢も豊かになります。

あらかじめ希望するエリアと予算、子育てしやすい家にしたいなど新築する家に対する希望を伝えた上で土地探しをするので、効率良く土地を見つけられる可能性が高まります。

京都市の土地の価格の調べ方

 

「土地探しの前に希望するエリアのおよその土地の価格を知りたい」という場合には、国土交通省の土地総合情報システムが役立ちます。このサイトでは2つの情報を調べられます。

不動産取引価格情報検索

実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

取引時期、不動産取引の種類（宅地・土地・土地と建物・中古マンションなど・農地・林地）、地域（都道府県・市町村・地区又は路線・駅名）をそれぞれ選ぶと、選んだ時期に「京都市内の選んだ区域で行われた不動産取引価格」を知ることができます。

例えば、取引時期2022年第2四半期（過去1年間を含む）・宅地・京都府・京都市北区・京都市北区  出雲路俵町で検索すると、このような結果が出ます。

地価公示都道府県地価調査

標準値や基準値の価格を知ることができます。

例えば、京都府・京都市左京区を選んだ上で、地価公示・都道府県地価調査・最新調査年のみ・用途区分住宅地を指定して検索すると、56件がヒットします。地価の上限と下限も指定できるのですが、今回はその部分は指定せずに検索した結果です。

1件目の下に55件の地価調査結果が並んでいます。

出典：国土交通省　土地総合情報システム

住みたいエリアがほぼ決まったら、具体的な土地探しの前に、工務店探しをするという方法は、土地探しの失敗を防ぎます。特に風致地区などの制限の多い地域では、建ぺい率や後退距離、敷地内の緑地に関する基準が厳しく、購入した土地に対して、十分な床面積のある家を建てられない恐れもあります。

土地探しから始める注文住宅を計画される際にはお気軽にご相談ください。ご家族の希望に沿った土地に、理想の家を実現するお手伝いをさせていただきます。

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