木造建築の耐用年数と実際の寿命の違い｜長く住める戸建て住宅選びのポイント

木造建築の住宅評価基準に「耐用年数」を参考にする場合がありますが、これは住宅の寿命を示すものではありません。

木造住宅は、耐用年数を超えてもメンテナンス次第で、長く価値ある状態を保つことができます。

今回は、木造住宅の耐用年数と実際の寿命との違いや、長寿命な家づくりに大切なポイントを解説します。

長く住まえる丈夫な注文住宅をお考えの際は、ぜひ参考にしてみてください。

 

このコラムのポイント
耐用年数の種類とそれぞれの詳しい違いを見ていきましょう。 法定耐用年数22年の木造住宅は、適切なメンテナンスを施すことで実際の寿命を大幅に延ばすことができます。。 長寿命な注文住宅を建てるために必要なポイントを押さえておきましょう。

 

木造建築の耐用年数とは？

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不動産の「耐用年数」と呼ばれるものには、3種類の考え方があります。

 

• 法定耐用年数
• 物理的耐用年数
• 経済的耐用年数

 

まずは、これらの違いや実際の木造建築の寿命について理解しておきましょう。

 

木造住宅の法定耐用年数は22年

法定耐用年数は、固定資産の減価償却費を算出する際に使われるもので、木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされています。

この基準は、建物の構造や用途別に細かく分けられていますが、あくまでこれは税務上の年数であり、実際の使用可能年数（寿命）とは異なります。

木造住宅の場合、税務上はこの22年という期間で減価償却が行われますが、適切なメンテナンスや修繕を施せば、実際にはさらに長く住むことが可能です。

 

【構造・用途が「木造・合成樹脂造」の建物】

• ・事務所用のもの：　耐用年数24年
• ・店舗用・住宅用のもの：　耐用年数22年
• ・飲食店用のもの：　耐用年数20年
• ・旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの：　耐用年数17年
• ・工場用・倉庫用のもの（一般用）：　耐用年数15年

 

参考：国税庁｜耐用年数（建物/建物附属設備）

 

物理的耐用年数

物理的耐用年数は、その名の通り「建物が物理的に使用可能な期間」です。

建物の「寿命」とも言い換えられる物理的耐用年数は、建築建材の品質や施工技術、定期的なメンテナンス・修繕による影響を大きく受けます。

そのため、適切な塗装や防腐処理、害虫対策をすることで、60年以上長持ちする場合もあります。

しかし、災害などの理由で物理的に耐用年数が短くなることもあるのが特徴です。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は、建物の経済的な市場価値がある期間を示します。

建物の新築時から資産価値がなくなるまでの期間を評価するため、暮らし方やメンテナンスの有無によって年数が変動します。

経済的耐用年数は、「経過年数＋経済的残存耐用年数」という考え方です。

ハウスメーカーの「耐久年数」とは？

耐用年数と似たような言葉で「耐久年数」と言われるものもあります。

これは、住宅建物が問題なく使用できる期間として、ハウスメーカーなどが独自に表現しているもので、税務上の処理には使用されません。

住宅会社が提供する1つの目安として、法定耐用年数や物理的耐用年数、経済的耐用年数と区別して、理解しておきましょう。

 

＞関連コラム：無垢の家はどれくらい長持ち？｜30年後の仕上がりと経年変化の魅力

 

耐用年数と実際の寿命の違い

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木造建築の住宅耐用年数は、実際の寿命とは異なることをお話ししましたが、建物の寿命はメンテナンス次第で長く延ばすことが可能です。

例えば、法定耐用年数を超えた中古物件でも問題なく売却されるケースも少なくありません。

 

木造住宅の寿命について

木造住宅の寿命は、建材の品質や施工技術、メンテナンスの有無によって大きく変動するのが特徴です。

そのため、法定耐用年数である22年を過ぎても、適切に管理された住まいなら、価値ある状態を長く保つことは可能です。

例えば、伝統的な日本の木造建築は、100年以上使用されることも珍しくありません。

これは、木材の特性を活かした湿気対策や定期的な修繕が行われているからです。

 

＞関連コラム：在来工法の特徴とツーバイフォー工法との見分け方｜寿命や価格の比較ポイントを解説

 

木造住宅の寿命は60年？80年？

現代の木造住宅でも、木材の選定や施工技術、品質管理が適切に行われていれば、60年あるいは80年ほどの寿命を保つ場合もあります。

日本の住宅利用期間が平均30年と言われ、建て替えやリフォームが検討されるのには、以下のような理由があるためで建物の寿命によるものではないことが考えられます。

 

• お子様が成長してライフスタイルが大きく変わる時期
• 中古物件の不動産価値が下がる時期

 

＞関連コラム：木造住宅の寿命が鉄筋より短いのは日本だけ？京都の工務店が解説

 

長寿命な注文住宅を建てるポイント

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最後に、長寿命な注文住宅を建てるために押さえておきたいポイントを、土地探しから将来のリノベーションの可能性までを視野に入れて紹介します。

 

ハザードマップの確認

建築予定地が災害リスクの低い地域であることは家づくりにおいて大切なポイントです。

災害リスクの高い地域では、特別な対策やコストが必要になるのに加え、建物の寿命にも影響が出る可能性が高くなります。

自治体が提供するハザードマップの活用で、洪水や地震、土砂災害などのリスクがあるエリアを事前に確認し、安全な土地を選べるようにしておきましょう。

 

▶京都府マルチハザード情報提供システム

 

▶京都市Web版ハザードマップ

 

地盤調査の必要性

地盤調査は建物の安定性を確保するために欠かせません。

軟弱地盤や液状化のリスクがある場合、適切な基礎工事を行い、建物の沈下や傾きなどの被害対策を講じておきましょう。

断熱性・気密性の向上

住まい全体の断熱性と気密性をしっかり確保することで、建物の劣化や老朽化に対する耐久性を高めることができます。

また、エネルギー効率の高い住宅はランニングコストにも貢献し、結露やカビ、ダニの発生を防ぐのにも効果的。

特に、屋根や壁、床下の断熱性を高めることで、冬は暖かく、夏は涼しい快適な住環境を実現させましょう。

メンテナンス・修繕の重要性

木造住宅の長寿命化には、定期的なメンテナンスと修繕が重要です。

屋根や外壁、基礎部分の点検を定期的に行い、必要に応じた補修・修繕、交換を行いましょう。

特に、雨漏りやシロアリ被害などの早期対応がポイントで、屋根の瓦や外壁のクラック、基礎のひび割れなどは、専門家による点検・調査が必要になります。

将来のリフォーム・リノベーション

思い出のある家に長く住み続けるためには、築年数やご家族のライフスタイル、家族構成の変化に応じたリフォーム・リノベーションも有効です。

お子様の成長に合わせた間取り変更や、ご家族の高齢化に対応するバリアフリー設計など、暮らしやすさを見つめ直す、新たなプランニングもおすすめです。

間取り変更に合わせた、耐震性補強・断熱性向上リフォーム・リノベーションは、住宅の資産価値を高めることにもつながります。

 

＞関連コラム：こだわりの木の家は工務店にお任せ｜木造注文住宅で予算も居心地も妥協なし

 

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まとめ│木造建築の耐用年数と長寿命な家づくりのコツ

木造建築の住宅耐用年数への理解と実際の寿命に関わるポイントを知ることで、より長く快適に住まえるマイホームを実現しやすくなります。

ご家族が安心して安全に住み継げる、長寿命な木造住宅を建てるためには、土地探しやプランニングの段階から、ご家族の希望を信頼できる建築会社と共有しておくことが大切です。

三都の森では、家づくりに関わる土地探しや資金計画など、お客様に合わせたサポートをしております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

 

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