【2024年最新版】長期優良住宅のメリットとデメリット・注意点をわかりやすく解説

多くの工務店やハウスメーカーが勧める「長期優良住宅」には、メリットがある反面、デメリットや注意点があります。

今回は、長期優良住宅を後悔しないために知っておいていただきたいメリット・デメリットを徹底解説します。

ずっと快適で安心して暮らせるマイホームを建てたい方は、ぜひ、参考にしてください。

 

このコラムのポイント
長期優良住宅には、生活面、コスト面、環境面、将来性においてメリットがあります。 長期優良住宅を建てる際には、デメリットや注意点とその対策について知っておきましょう。 長期優良住宅を建てる際は、高性能住宅の設計施工実績が豊富な建築会社へ相談しましょう。

 

長期優良住宅の条件とは？どうやって認定を受ける？

＞施工事例：京都市左京区｜新築｜S様邸

長期優良住宅とは、2009（平成21）年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の中で基準が設けられた住宅です。

 

長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。
長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請することで認定を受けることができます。

（引用：国土交通省｜長期優良住宅のページ）

 

長い期間、快適で暮らしやすい住環境を維持できる性能を持つ住宅が長期優良住宅の認定を受けられます。

当初は新築住宅・新築マンションのみが認定の対象でしたが、2016年改正によって既存住宅のリフォームも認定を受けられるようになりました。

制度ができてから2023年3月末までで、累計「1,446,057戸（新築戸建住宅のみ）」が認定を受けており、全新築戸建戸数のおよそ29.3%分に相当します。（参考：国土交通省｜長期優良住宅の認定状況について）

では、実際に認定を受けるための条件を紹介します。

 

「長期優良住宅（戸建住宅）」の認定条件

「劣化対策」 数世代に渡り住み続けられるために、「劣化対策等級３（新築住宅）」の基準と構造種別ごとの別途基準をクリアし、床下点検⼝・⼩屋裏点検⼝の設置や床下有効空間を確保していること 「耐震性能」 「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）等級２」以上の性能を持つか、免震建築物であること 「省エネ性能」 「断熱等性能等級5」かつ「一次エネルギー消費量等級6」以上であること 「維持管理・更新の容易性」 「維持管理対策等級（専用配管）等級3」であること 「居住環境」 地区計画や景観計画、そのほか、まちなみ条例などと調和していること 「住居面積」 居住部分の延床面積が75㎡以上で、1階（階段部分除く）が40㎡以上あること 「維持保全計画」 最低10年に一度の定期点検計画やメンテナンス（修繕・補修）計画が作成されていること 「災害対策」 災害発生のリスクのある地域では、リスクの高さや種類に応じて、行政が定めた措置をとること 「技術評価審査」 登録住宅性能評価機関による技術的な性能評価をクリアすること（審査を通過すると適合証が交付され、行政による審査を受けられる） 「所管行政庁の認定」 適合証及び申請必要書類（認定申請書・設計内容説明書・各種設計図書）を所管行政庁へ提出し、適合審査をクリアすること（審査を通過すると長期優良住宅として認定されて、着工可能に）

（参考：国土交通省｜長期優良住宅認定制度概要パンフレット【新築版】・【新築戸建（木造軸組）版】）

 

認定条件に含まれる各種等級は、2000（平成12）年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」の中で規定されている「住宅性能表示制度」の等級を指します。（参考：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜新築住宅の住宅性能表示制度について）

等級の内容や細かな認定条件はかなり複雑なので、長期優良住宅の設計・施工・申請実績が豊富な建築会社へ相談することが成功の秘訣です。

 

 

認定長期優良住宅のメリット・特典

＞施工事例：京都市左京区｜モデルハウス｜Bayern-S

長く快適に住める住まいづくりを目的とした認定長期優良住宅には、生活面・コスト面・環境面・将来性においてメリットがあります。

 

寿命が長い

国土交通省のシミュレーションによると、長期優良住宅の構造躯体耐用年数は「100年超」とされています。

つまり、親から子へ、子から孫へと世代をまたいで一軒の家を住み継ぐことも決して無理な話ではないのです。

（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装設備の更新による価値向上について）

 

快適で安心な生活環境が保たれる

認定長期優良住宅は、一定レベル以上の耐震性能とそれを維持するための劣化対策や更新容易性（＝メンテナンスのしやすさ）が担保されます。

また、断熱性能に関する規定条件もあるため、家の中どこにいても室温ムラが少なく、真冬・真夏でも空調機器に頼らず快適な温度環境を保てる点も重要なメリットです。

 

光熱費削減につながる

認定条件には、断熱性能だけではなく、省エネ性能も含まれ、以下が細かい条件として定められています。

• ・冷暖房設備は一定の仕様基準をクリアしなくてはいけない
• ・全般換気設備は一定の仕様基準をクリアしなくてはいけない
• ・給湯設備の仕様基準は一定の仕様基準をクリアしなくてはいけない
• ・照明器具は全てLEDでなくてはいけない

そのため、認定を受けると必然的に光熱費削減につながります。

 

所得税控除（住宅ローン控除）を受けられる

2024（令和6）年の税法改正によって、所得税の住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けられる新築住宅は、高い省エネ性を証明できる住宅のみに限定されることとなりました。

つまり、一般的な新築住宅は対象外となるのです。

対象住宅の中でも認定長期優良住宅は最も優遇され、以下の条件をクリアすると「最長13年間・借入上限4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯※は5,000万円）」年末時点での住宅ローン残高0.7％が所得税から控除されます。

※子育て世帯・若者夫婦世帯：「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」

• ・年間所得が2,000万円以下であること
• ・居住面積が50㎡以上であること（2024年までに建築確認を受ける場合は40㎡以上）

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税の制度内容が変更されます！）

 

 

注意！
2023（令和5）年末に「住宅ローンを使わない場合の所得税控除」特例が、2024（令和6）年3月末日で、認定長期優良住宅における「固定資産税の減税期間延長」「不動産取得税の控除」「登録免許税の控除」特例が廃止となりました。 （参考：国土交通省｜認定長期優良住宅に対する税の特例、国税庁｜No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除））

 

住宅ローンの金利優遇を受けられる

認定長期優良住宅を建てる際は、住宅ローンの金利が優遇される可能性があります。

住宅金融支援機構「フラット35」の中には、認定長期優良住宅に特化した「フラット35S」プランがあり、融資開始から5年間、年利が0.25％〜0.75%引き下げられます。（参考：住宅金融支援機構｜【フラット35】S）

 

（引用：住宅金融支援機構｜2022年10月制度変更のお知らせ）

 

地震保険料の割引対象となる

長期優良住宅は、「耐震等級2」以上の耐震性能が公的に担保されるため、地震保険の割引制度を利用できます。

（各種割引）	（割引率）
免震建築物割	50%
耐震等級割引 【耐震等級3】	50%
耐震等級割引 【耐震等級2】	30%

 

各種補助金の対象となる

カーボンニュートラル・脱炭素化の実現に向け、政府が取り組んでいるのが「住宅の省エネ化・長寿命化」です。

長期優良住宅は、まさにそれを実現できる住まいであるため、いくつかの補助金対象となります。

• ・子育てエコホーム支援事業【一律100万円／戸】（子育て世帯または若者夫婦世帯のいずれかであることを条件）
• ・LCCM住宅整備推進事業【最高140万円／戸】（2024年度の募集は開始されていないが、再開される可能性あり）
• ・地域型住宅グリーン化事業【最高140万円／戸】（2024年度の募集は開始されていないが、再開される可能性あり）

そのほか、自治体ごとに独自の補助金制度が実施されている可能性もあります。

 

売却時に有利になる可能性がある

長期優良住宅は、耐震性・省エネ性・メンテナンス性が一定基準を満たしており、さらに新築時より最低でも10年間は計画的に手入れされていることを公的に証明できます。

そのため、将来売却する際に有利となる可能性は大いに考えられるでしょう。

ただし、資産価値を維持するためには、20年後・30年後まで定期点検を続け、認定を継続する必要があります。

また、売却金額が上がるとは言い切れません。

あくまでも、似た立地・規模のライバル物件と比べると、優位になるということです。

 

＞関連コラム：「断熱等性能等級」の基準と調べ方、最高等級は？断熱等級が高い家の特徴もチェック

 

 

認定長期住宅のデメリットと対策｜ブログの“いらない・やめたい”って本当？

＞施工事例：京都市左京区｜新築 | DKC幡枝北

ブログやSNSの口コミを見ると、「長期優良住宅の認定は、いらない・やめたい」というネガティブなワードを見かけます。

その原因は、建てる前にデメリットや注意点を十分知らなかったことにあるでしょう。

では、マイホームを後悔しないために知っておいていただきたいポイントを紹介します。

 

認定を受けるためにはコストが高くなる

長期優良住宅の認定を受けるためには、建築基準法の規定以上に耐震性を高めなくてはならず、劣化対策や省エネ性向上のための設備や工夫が必要です。

そのため、新築時の建築コストが通常よりも割高になる点は否めません。

また、性能の根拠となる構造計算や温熱計算にかかる経費や申請費用で30〜50万円程度追加になる可能性もあります。

 

 

定期点検が義務化されており費用がかかる

長期優良住宅の認定を受けるためには、建築前に新築後30年間の「維持保全計画」を作成しなくてはならず、最低10年に一度の定期点検が義務付けられています。

定期点検は誰がやらなくてはいけないという決まりはないですが、床下にある基礎や土台、壁・天井内の柱や梁を点検して、シロアリ被害があるかなどを確認しなくてはいけません。（参考：一般財団法人 住宅金融普及協会｜長期優良住宅業務 維持保全記録シートについて）

そのため、一般の方が細かくチェックすることは難しいため、その家を建てた建築会社やホームインスペクション会社へ依頼するケースが一般的です。

業者へ点検を依頼すると「5万円程度／回」かかる可能性があります。

 

 

 

工事途中でのプラン変更が大変

長期優良住宅の認定審査は、着工前に行われます。

そのため、工事途中のプラン変更は基本的にできません。

着工してからプラン変更したい場合は、工事を中断して計画変更の手続きを取る必要があります。（参考：国土交通省｜長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ）

ただし、間取りや屋根・外装材、空調設備・給湯設備、開口サイズなどを変更する場合は、認定条件をクリアするか入念なチェックが欠かせません。

 

 

認定を取れない地域がある

全ての地域で長期優良住宅の認定が受けられる訳ではないため、土地選びをする際も注意しましょう。

自治体によって規定は異なりますが、建設予定地が以下に該当する場合は要注意です。

• ・市街化調整区域
• ・土地区画整理促進区域（予想街路内等の区域内）
• ・土砂災害特別警戒区域内
• ・市街地開発事業の施行区域（都市計画法第53条の許可を受けた場合は除く）

詳しくは、自治体の都市計画課へ確認しましょう。

 

ポイント
認定長期優良住宅を建てる前に土地探しから始める方は、その地域に特化した地元密着型の建築会社がおすすめです。 エリアの特性も踏まえ、最適な土地と間取りを提案してもらえます。

 

 

認定条件は最高等級ではない・重要な住宅性能が条件に入っていない

長期優良住宅の認定条件をクリアしているからといって、「最高品質の住宅」になるとは限りません。

なぜなら、住宅性能表示制度において、認定条件となっている耐震等級・断熱等級は最高等級ではないからです。

※一次エネルギー消費量等級は2022年の法改正で最高等級に

（住宅性能）	長期優良住宅の認定条件	住宅性能表示制度における最高等級
耐震性能	耐震等級2（以上）	耐震等級3
断熱性能	断熱等級5（以上）	断熱等級7
省エネ性能 （一次エネルギー等級）	一次エネルギー消費量等級6（以上）	一次エネルギー消費量等級6

 

つまり、最高グレードの耐震性能・断熱性能を求める場合、長期優良住宅の認定条件をクリアするだけでは不十分ということです。

＞関連コラム：京都で断熱等級7の家を建てるハウスメーカーが解説する快適な家

 

 

10年・20年後にリフォームしようとしたが大変

長期優良住宅の認定が始まったのは2009年で、そこから15年経過し、リフォームを検討する方が増えています。

ところが、いざリフォームしようとしたところ、計画変更申請に費用がかかることを始めて知ったという方は少なくありません。

間取り変更や開口部の変更、給湯設備の交換など、住宅性能に影響のあるリフォームをする場合は、認定条件をクリアする仕様にしなくてはならず、それを再度申請する必要があります。

一方、認定条件に影響のない外壁・屋根の塗装やクロス張り替えなどの軽微なリフォーム、細かい部品の取り替えなどは再申請が不要な可能性もあるため、事前に自治体や建築会社へ確認しましょう。

 

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違反すると罰金・認定取消の可能性がある

一度、長期優良住宅の認定を受けると、最低10年に一度の定期点検や、その結果にもとづくメンテナンスを義務付けられます。

それを確認するために、所管行政庁が住宅を調査することもあり、その際、違反が見つかり改善命令に応じなければ、「30万円以下の罰金」や「認定取り消し」が科せられる可能性があるので注意しましょう。

また、認定長期優良住宅であることで受けた補助金や税控除分を国などへ返金しなくてはいけないケースもあります。（参考：国土交通省｜長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ）

 

 

＞“三都の森”のリフォーム・リノベーション

 

認定を受けない長期優良住宅相当の家は補助金・税控除を受けられない

長期優良住宅の基準をクリアしていても、それを申請して公的に認定されていなければ、補助金や税控除の対象になりません。

地震保険の割引を受ける場合も同様です。

ただし、住宅金融支援機構のフラット35Sの審査基準は、国の定めた認定基準と異なるため、長期優良住宅相当の住宅でも金利引き下げが適応される可能性があります。

 

 

 

長期優良住宅で“得する人”と“損する人”

長期優良住宅にはメリットとデメリットの両方があるため、「得する人」と「損する人」がいます。

マイホームの新築を検討中の方は、どちらに多く該当するかチェックしてみてください。

 

 

 

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