京都の土地で新築向きの穴場を探す｜おすすめエリア5選と理想の暮らしに合う条件の見極め方

京都は、古都の趣と自然豊かな環境のバランスがいい魅力的な街です。

有名な観光スポットが集まる利便性の高い市の中心部から、歴史的な建造物が点在し美しい街並みが楽しめるエリア、落ち着いた住宅地が広がる地域まで、多様な地区で構成されています。

その中でも今回は、立地条件や街の雰囲気、自然の豊かさ、土地の価格相場などのバランスがいい「京都の穴場」を紹介します。

実際の住み心地や交通アクセスの利便性、商業施設の充実度、地盤の安全性を見極めて、理想的な注文住宅を建てるためのチェック項目も用意しましたので、京都での土地探し×家づくりの参考にしてください。

 

このコラムのポイント
京都で新築に適した穴場を探すためには、ご家族のライフスタイルや予算に合う立地条件や土地の価格帯を見直しておくことが大切です。 街の特徴や交通アクセスの状況、商業施設の充実度、土地の価格相場などを評価した、おすすめの「穴場エリア」を参考にしてみましょう。 実際の住み心地や暮らしの利便性、地盤の安全性、地域の将来性などをふまえた土地選びにこだわることで、理想の注文住宅が実現します。

 

京都で「穴場の土地」を探す前に押さえておきたいポイント

新築に適した土地探しでは、エリアごとの価格帯だけでなく、暮らしの快適性や利便性にフォーカスした立地条件を押さえておくことが大切です。

特に、京都では歴史的な街並みの保全などを目的とした景観条例や高さ制限など、独自のルールが設けられており、理想の注文住宅を建てるためには、事前に土地の建築制限を確認しておくのもポイントです。

 

穴場は「安い土地」とは限らない

京都で新築を建てるための理想の土地をお探しの方にとって、エリア選びは予算決めにおいても、とても重要です。

例えば、人気の京都市では2025年の平均坪単価約231万円/坪と、京都府の坪単価平均約104万円/坪よりも倍以上高い相場となっています。

特に、京都市内の下京区や中京区、東山区周辺は、長岡京市や大山崎町、宇治市など、京都市の中心部から離れたエリアと比較した場合、桁違いに差が出る傾向が見られます。

気になるエリアの価格帯を調査して、事前に予算の目安を立てておくことは大切です。

しかし、土地の価格が安いだけで「穴場」と決めてしまうと、住み始めてから理想とのずれに後悔する可能性があります。

そのため、家づくりの際は、坪単価だけで判断せず、街の住み心地や利便性、新築価格などを総合的に評価した、ご家族に合う穴場を検討することから始めてみましょう。

〈参考〉土地代データ｜京都府

交通アクセスや生活の利便性を整理

土地探しでは、日常生活の利便性や暮らしの将来性を判断するために、駅近エリアの穴場を探す方も多くいらっしゃいます。

例えば、京都市の近郊エリアで、東海道線やJR京都線（山陽本線）、嵯峨野線（山陰本線）、琵琶湖線、湖西線、奈良線などを利用すれば、神戸や大阪、奈良、滋賀方面への移動にも便利です。

この他にも地下鉄やローカル線、バス路線などが豊富で、行き先に合わせた公共交通機関が利用しやすいのも穴場としての注目ポイントです。

また、幼稚園・保育園や小学校、中学校が徒歩圏内にあるかどうかや、駅周辺の商業施設の充実度なども、子育て・ファミリー世帯の暮らし方を総合的に見極めるための判断材料となります。

複数の条例・制度を土台とした「景観条例」に注意

京都には、自治体ごとに街の良好な景観の形成や保全を目的とした独自のルールがあるのも特徴です。

新築などの建築物を建てる場合は、その地域で定められている「景観条例」を守る必要があります。

なお、景観条例は、都市計画法に基づいて定められた「風致地区」や「高度地区（高さ制限）」、京都市が指定する「美観地区」などの条例・制度の総称で、土地探しの際は地域によって異なる内容を詳しく確認しておくことが大切です

特に、京都市内の歴史的な建造物や伝統的な街並みが多いエリアで、新築をお考えの場合は、外観のデザイン（建物の高さや色彩）や屋根の形状などの設計に影響が出る場合があります。

〈参考〉京都府｜京都府景観条例

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京都で理想の土地探し「穴場エリア」5選

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それでは、三都の森の施工実績や口コミ、情報サイトを参考に選んだ、新築向きの土地価格やアクセス環境、暮らしやすさが評価されている京都の「穴場エリア」を5つ紹介していきます。

 

木津川市｜自然豊かで市内外のアクセスも良好

京都市中心部から少し離れた京都府南部に位置する、閑静な住宅地が広がるエリアです。

木津川市は、府内でも土地の価格が比較的抑えられた水準で、2025年のデータでは坪単価平均約19万円/坪となっています。

京都・奈良方面へのアクセスに便利な近鉄京都線や、大阪から奈良の広域移動が快適なJR奈良線・片町線・関西本線など、複数の路線が通る利便性の高い立地でもあります。

特に、3つの路線が乗り入れる「木津駅」や住宅地から近い、近鉄「高の原駅」「山田川駅」は、多くの通勤・通学客に利用されています。

関西文化学術研究都市の一部として開発が進む木津川市では、満18歳までの「医療費助成事業」や、育児関連の情報が集めやすい子育て応援アプリ「きづがわいい」の配信などにも力を入れており、子育て・ファミリー世帯からの評価もいい街です。

〈参考〉土地代データ｜京都府

大山崎町｜大阪府境の静かで自然豊かな街

京都府南部に位置する乙訓郡大山崎町は、大阪府との府境にある、府内で最も面積が小さい市町村です。

大阪や京都のベッドタウンとして人気があり、JRと阪急の2路線が利用できる立地で、坪単価平均は約46万円/坪と、京田辺市や宇治市エリアに並ぶ相場となっています。

街の西側にある「天王山」のふもとは豊臣秀吉と明智光秀の「山崎の戦い」が行われた、歴史ある場所としても有名です。

歴史ある街並みと自然豊かな環境が調和する落ち着いたエリアですが、車利用者にも便利な国道や「大山崎駅」からの路線バスもあるため、通勤通学に適した穴場と言えます。

ただし、路線バスの停留所やダイヤは比較的本数が限られているため、事前確認が必要です。

〈参考〉土地代データ｜京都府

宇治市｜歴史と自然に恵まれた観光名所

京都府南東部に位置する宇治市は、世界遺産の「平等院鳳凰堂」や桜の絶景スポットである「宇治橋」などの観光名所が多い、古都らしさが満喫できる街です。

観光地としての印象がある一方、駅から少し離れたエリアでは住宅地が広がっているため、京都で落ち着いた暮らしをお考えの方にも適しています。

坪単価平均約45万円/坪と京都府内では中堅クラスの地価で、京都市伏見と隣接する立地であるため、土地の購入価格を抑えながら利便性が高く、観光地としても魅力も楽しめる穴場です。

住宅街周辺には、スーパーや飲食店、公園が点在し、小学校・中学校などの教育環境も整っているため、子育て・ファミリー世帯にとっても暮らしやすい地域です。

〈参考〉土地代データ｜京都府

京都市伏見区｜京都市南部に位置するベッドタウン

京都市南部に位置する伏見区には、「京都駅」や「大阪駅」へのアクセスに便利なJR・京阪・近鉄・市営地下鉄などの複数の鉄道路線が通っています。

駅周辺には、商業施設や教育機関も充実しており、歴史と文化が息づく城下町や港町の風情も味わえる魅力的な街です。

伏見区の坪単価平均は、京都市内ではリーズナブルな約64万円/坪となっています。

京都市中心部と比べて落ち着いた地価であるため、市内で新築をお考えの方にとっても現実的な候補地と言えます。

また、新旧の建物が調和する街並みや地元の人に愛される「伏見大手筋商店街」など、生活の利便性だけでなく、治安や地域のつながりを重視する方にもおすすめです。

〈参考〉土地代データ｜京都府

長岡京市｜商業施設も充実する子育てしやすいエリア

京都府の南西部に位置する長岡京市は、豊かな自然環境とJR・阪急の2路線が通る利便性のバランスがいい街です。

京都市には約10分、大阪には約30分で移動できる立地なので、通勤・通学にも便利な立地となっています。

坪単価平均は、約80万円/坪と京都市外においては向日市に並び、土地の購入価格が大山崎町や宇治市よりも1.7～1.8倍程度高い傾向ですが、特に暮らしやすさや子育てのしやすさで幅広い世帯から評価されています。

長岡京市では、「子育てが楽しくなるまち」をテーマに、妊娠から出産、育児・教育などの支援体制を充実させており、歴史的な観光地や四季折々の自然に触れられる公園や名所なども豊富です。

〈参考〉土地代データ｜京都府

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京都の土地・穴場探しで失敗しないためのコツ

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希望予算で理想のライフスタイルが実現する「穴場」を見つけるには、現地調査やハザードマップでのリスク確認などを含めた最終判断が欠かせません。

ぜひ、今回ピックアップしたエリアの中から、ご家族にとってベストな穴場を検討してみてください。

 

実際に街を散策してみる

土地購入を決める前には、実際に徒歩圏内の安全性や道路の交通量、鉄道路線の混雑状況などを把握しておくことが大切です。

道や駅の混み具合は平日と休日で違いが出る可能性が高いため、どれくらいの差があるのかも確認しておきましょう。

また、地域によって昼夜の街の雰囲気や治安が異なる場合もあり、特に京都においては観光シーズンの混雑や観光客の増加にともなう影響を想定しておくことも欠かせません。

静かさと利便性のバランスが大切

今回紹介した穴場の中には、市内と比べて鉄道やバス路線の本数が限定的なエリアも多いため、豊かな自然環境と閑静な住宅街がある住み心地とのバランスを取りながら、ある程度の利便性もしっかり確保しておくことが大切です。

特に車を持たない場合は、徒歩圏内で利用できる駅や商業施設の充実度を確認しておくなど、ご家族のライフスタイルに合う安定したエリア選びを心がけましょう。

ハザードマップを確認して安全性を確保

京都府には、河川沿いや低地で洪水・浸水リスクがある街が点在するため、土地の購入を決める前には、各自治体が公開するハザードマップや防災情報などを確認しておきましょう。

また、過去被害を受けた地域の防災への取り組みや市政がかかげる対策も大切なチェックポイントの1つです。

再開発予定があるかどうかもチェック

再開発予定エリアの場合、交通の利便性向上や公共施設の集約、商業施設の拡大、防災力の強化などが見込まれ、将来的な土地の資産価値にも影響する場合があります。

土地探しの際は、自治体の都市計画情報や地域の不動産に関する資料をチェックしておくことで、将来性のある穴場の見極めにも役立つ可能性が高まります。

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まとめ│京都で注文住宅にいい穴場の土地を選ぶ方法

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京都で新築注文住宅向けの穴場エリアを選ぶためには、土地の価格相場だけでなく、交通アクセスや生活の利便性、将来性などを総合的に評価することが大切です。

そのためには、実際の街に赴き、ご家族のリアルな暮らし目線で住み心地をしっかり調査することも欠かせません。

三都の森は、今回紹介した木津川市・大山崎町・宇治市・京都市伏見区・長岡京市を含む、当社の「松ヶ崎ショールーム」から車で約60分の範囲を施工エリアとしています。

なお、施工エリア外でも隣接地域で土地探しや家づくりをご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

京都市での注文住宅は地元に強い工務店で！

京都市に住宅を新築する際には、全国どの地域にもある都市計画法の他に、京都独自の景観に対する基準を踏まえて家づくりを進めなくてはなりません。その為、京都市の景観条例を熟知している地元の工務店での家づくりが安心です。

地元の工務店が公開しているモデルハウスを見学すると、景観条例を守って建てられた家の雰囲気をつかめます。期間限定で公開しておりますモデルハウスにお気軽に足をお運びください。

三都の森のモデルハウス

 

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〈施工事例〉

三都の森は京都市左京区のハウスメーカーです。

地元に密着し、自社一貫施工で京都市での家づくりをサポートしております。

「美しい京都市の景観に合う自然素材を使ったおしゃれな家」、「高性能・低燃費・ローメンテナンスで長く愛着をもって暮らしを楽しめる家」をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

〈お問い合わせ〉

※三都の森はお預かりしたお客様情報を厳重に管理し、資料・イベント案内のお知らせ・お問い合わせへの連絡以外には使用いたしません。ご安心ください。

京都市左京区にはモデルハウスが複数ございます。工業化製品をできるだけ排除した心地よい家を体感できますので、ぜひご家族でお越しください！

ご家族との出会いと家づくりが大好きなスタッフがお待ちしております。

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