住宅ローン返済中でも新居購入できる？住み替えローンの仕組みと手続きのポイントを解説

マイホームを購入していても、お子様の進学やご家族の異動、転職などで、別の土地に住み替えが必要になる場合があります。

その際、住宅ローンが返済中であれば、旧居売却益で返済しきれない残債と新居購入資金を合算して、住み替えローンに充てることも可能です。

今回は、住み替えローンの仕組みやメリット・デメリットなど、残債がある場合に役立つ新居の買い替えポイントを分かりやすく解説します。

減税制度・特例措置の内容や住み替え手続きの流れも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

このコラムのポイント
住宅ローンの返済中に新居の購入をお考えなら、残債と新居購入資金をまとめて借入れる住み替えローンが利用できます。 住み替えローンでは二重ローンが防げ、手続きや管理の手間・時間も解消されるため、安定した返済計画を立てられるのが魅力です。 住み替えをスムーズに進めるために、手続きの適切なタイミングをあらかじめ確認しておきましょう。

 

住宅ローン返済中の住み替えは可能？

＞【断熱等級7・耐震等級３・全館空調の家】the Class ｰザ･クラスｰ　モデルハウス

住み替えを検討する場合、現在の家の住宅ローンが完済されているかどうかがポイントになります。

住宅ローンの返済中に住み替えが必要になった場合、通常ローンは完済させる必要があります。

ただし、マイホームの残債や新居購入資金を合わせて借入れられる、住み替えローンを活用することで、住宅ローン返済中の住み替えも可能です。

 

住み替えローンとは

住み替えローンは、現在の持ち家の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられるローンです。

通常マイホームの売却時は、住宅ローン完済による抵当権*の抹消が必要ですが、住み替えローンを組む場合は、持ち家の売却益だけでは支払いきれない残債もローンに組み込めます。

例えば、残債が1,000万円で新居購入資金が3,000万円の場合、住み替えローンでは合計4,000万円の借入れが可能になり、二重ローンも避けられます。

*抵当権：借入れした人がローンを支払えなくなった場合の担保として、金融機関が建物や土地に設定する権利のことを言います。

住み替えローンの利用計画

住み替えローンが必要になるのは、以下のようなケースです。

 

オーバーローンの場合、原則持ち家の売却や住み替えができないため、住み替えローンの利用を計画する必要があります。

持ち家を査定した際の想定売却価格が、住宅ローン残債に満たない場合は、住み替えローンを検討しておくことで新居購入の実現につながります。

＞関連コラム：頭金なしで住宅ローンを組む前に知っておくべきポイント｜後悔しないための家づくり資金計画

 

住み替えローン利用のメリットとデメリット

住み替えローンの特徴を見ながら、実際にご家族の住み替えプランや資金計画に合うかどうかをチェックしてみましょう。

 

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは、主に以下の3ポイントです。

 

住み替えローンは、住宅ローンの支払いが残っている場合に利用できる融資プランなので、ご家族の異動や転勤など、急な状況にも対応できるのがメリットです。

また、旧居の売却と新居の購入を同時に進めるため、二重ローンなどの手間やリスクも避けられます。

売却と購入のタイミングを合わせる必要がある住み替えローンでは、持ち家を売却してから仮住まいに住んで、引き渡しを待つ方法よりも、家賃や引っ越し代を抑えやすいのが特徴です。

さらに、新居購入後の住宅ローン控除（減税）や譲渡損失の特例などを利用することで、住み替え後の税負担も軽減されます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンは、マイホームの買い替え時に便利な一方、金利や手続きのタイミングなど、ご家族にとってデメリットとなり得る点にも注意が必要です。

 

住み替えローンは、通常の住宅ローンと比較して金利が高めに設定されることがあります。

例えば、一般的な住宅ローンの変動金利が年0.5～0.9％程度であるのに対して、住み替えローンの変動金利は年2～3％程度となっています。

また、住み替えローンは残債がある状態で新たに融資を組むため、金融機関の審査基準は通常よりも厳しくなる傾向です。

さらに、持ち家の売却が決まらない場合も新居購入のための資金計画が崩れるリスクとなる可能性があります。

事前査定で売却計画をしっかり立て、売却益が予想を下回るケースや、売却に時間がかかるような状況にも対応できるよう、専門家にも相談しておきましょう。

＞関連コラム：住宅ローンの変動金利は今後どうなる？｜2025年1月追加利上げ決定後の動向と対策

 

住み替えローン手続きの流れ

続いて、住み替えローンを利用する場合のおおまかな流れについて解説します。

 

ステップ①持ち家の査定と売却準備

まずは、持ち家の市場価値を不動産会社に査定してもらい、その結果を参考に売却価格の目安を設定します。

売却時に必要な諸費用として、仲介手数料や修繕費、各種税金などの見積もりもあわせて依頼しておきましょう。

なお、住み替えローンの利用を検討している旨も伝えておくことで、今後の手続きの準備や計画もスムーズに進めやすくなります。

ステップ②残債チェックと資金計画

次に、住宅ローンの残高や毎月の返済額、預金残高などを確認し、住み替えに必要な総資金を計算します。

それにより、住み替えローンを利用する場合の借入額や毎月の返済額の見積もりに役立てましょう。

住み替えローンの審査前段階では、旧居売却益も明確でないため、資金計画の精度を高めるために、金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談するのがおすすめです。

ステップ③住み替えローンの利用条件を確認

住み替えローンを利用する場合の条件も事前に把握しておきましょう。

例えば、残債と新居購入費用の合計が、利用金融機関の融資限度額内であることや、現在の収入で新しい借入額の返済が可能であることなど、購入予定物件とのバランスにも考慮することが大切です。

ステップ④住み替えローンの申請＆審査

住み替えローンの場合も住宅ローンと同様、申請＆事前審査の後に信用保証会社による本審査を受ける必要があります。

住み替えローン申請の際は、現在の住宅ローン残高証明書や収入証明書、購入予定物件などの詳細な書類・資料が必要です。

なお、審査が通らない場合も想定して、複数の金融機関候補を挙げておくのもおすすめです。

ステップ⑤旧居売却と新築購入のタイミングを管理

住み替えローンを利用する場合、旧居の売却と新居の購入のタイミングを管理することが大切です。

売却する持ち家の抵当権抹消と、購入するマイホームの抵当権設定を同時に行う必要があるため、不動産会社や金融機関と密に連携を取り合い、トラブルを回避できるようにしておきましょう。

＞関連コラム：注文住宅の住宅ローン活用ガイド｜審査から支払いまでの流れや実行のタイミングを解説

 

住み替えに利用できる住宅ローン減税と特例

最後に、新居購入や住み替え前の家の売却に利用できる、住宅ローン控除と譲渡損失の特例について紹介します。

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して新築を購入する場合、年末ローン残高の0.7％が最大13年、所得税や住民税から減額される制度です。

ただし、新居が一定の条件を満たす省エネ性能を備えている場合に限ります。

 

参考：国土交通省住宅局「住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明会資料」

 

なお、新築購入で住宅ローン控除を利用するか、次に紹介する旧居売却の譲渡損失の特例を利用するかの判断など、節税効果を最大限に活かせる方法を知るには、税理士や金融機関に相談するのがおすすめです。

譲渡損失の特例

旧居の売却価格が残債を下回った場合、譲渡損失の特例が適用されるケースがあります。

この特例を利用する場合、一定の要件を満たすものに限り、その年の給与所得や事業所得など他の所得から、譲渡損失が控除（損益通算）される仕組みです。

なお、損益通算でも控除しきれない譲渡損失部分は、譲渡翌年以後3年内に繰越し控除されます。

参考：国税庁｜マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

住宅ローン控除や譲渡損失の特例の併用や選択など、ご家族の住み替えプランに応じたシミュレーションで、住み替えの経済的負担が軽減され、スムーズな資金計画の実現にもつながります。

＞関連コラム：長期優良住宅とZEHの性能や補助金、住宅ローン控除の違い｜比較時の注意ポイントを解説

 

まとめ│住み替えを成功させるための快適な資金計画

＞「低燃費・快適住宅・ローメンテ」の自然素材注文住宅　モデルハウス　Bayern-Xグレード（京都市）

住み替えローンを利用した新築の買い替えで、ご家族の新しい快適な暮らしを実現させるためには、手続きの流れやタイミングをよく理解し、計画的に準備を進めることが大切です。

残債があっても新築購入が可能な住み替えローンで、二重ローンの手間やリスクを回避し、税制優遇や特例の恩恵も受けられる、理想の家づくりプランを実現させましょう。

三都の森では、ご家族の状況や希望に合わせた、ベストな新築プランや資金計画のサポートもしております。

ぜひ、住み替えに関するご相談もお気軽にお申し付けください。

 

京都市での注文住宅は地元に強い工務店で！

京都市に住宅を新築する際には、全国どの地域にもある都市計画法の他に、京都独自の景観に対する基準を踏まえて家づくりを進めなくてはなりません。その為、京都市の景観条例を熟知している地元の工務店での家づくりが安心です。

地元の工務店が公開しているモデルハウスを見学すると、景観条例を守って建てられた家の雰囲気をつかめます。期間限定で公開しておりますモデルハウスにお気軽に足をお運びください。

三都の森のモデルハウス

 

〈お問い合わせ〉

 

〈施工事例〉

三都の森は京都市左京区のハウスメーカーです。

地元に密着し、自社一貫施工で京都市での家づくりをサポートしております。

「美しい京都市の景観に合う自然素材を使ったおしゃれな家」、「高性能・低燃費・ローメンテナンスで長く愛着をもって暮らしを楽しめる家」をご希望の方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

〈お問い合わせ〉

※三都の森はお預かりしたお客様情報を厳重に管理し、資料・イベント案内のお知らせ・お問い合わせへの連絡以外には使用致しません。ご安心下さい。

京都市左京区にはモデルハウスが複数ございます。工業化製品をできるだけ排除した心地よい家を体感できますので、ぜひご家族でお越しください！

ご家族との出会いと家づくりが大好きなスタッフが、お待ちしております。

〈モデルハウス〉

『三都の森』の施工エリア
【京都府】
■宇治市　■大山崎町　■亀岡市 ■木津川市　■京田辺市　■京都市　■久御山町　■城陽市　■精華町 ■長岡京市　■向日市　■八幡市
【大阪府】
■茨木市　■交野市　■島本町　■摂津市　■高槻市 ■寝屋川市　■門真市　■枚方市
【滋賀県】
■近江八幡市　■大津市　■草津市　■甲賀市　■湖南市　■守山市 ■野洲市　■栗東市　■竜王町